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15 de Junho de 2021

Despejo, Pagamento de Aluguel e Coronavírus. Saiba o que fazer!

Guilherme Bianchini de Oliveira, Advogado
ano passado

Nesta semana o Senado Federal, mais precisamente o gabinete do Senador Antonio Anastasia recebeu o Projeto de Lei no 1.179/2020 referente ao Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19).

Este PL traz algumas normas de conduta, que se referem à possibilidade de o locatário postergar o pagamento dos alugueres, bem como, à vedação de despejos em liminares.

Com base no Art. 59 da Lei no 8.245/91 (Lei de Locações), por meio do pedido judicial do locador, no início de um processo de despejo, o magistrado pode determinar a desocupação do imóvel, esta determinação judicial se chama “decisão liminar”.

Isto ocorre, pois, por meio de uma atenta análise específica a cada caso estes processos podem na pior das hipóteses demorar de 1 ano a até mesmo mais de 3 (três) anos para ter uma decisão definitiva que ainda precisará transitar em julgado (ultrapassar o tempo necessário a qual não comporta mais recurso).

Caso seja realizada a alteração por meio desta Proposta de Lei, como regra, serão suspensas as liminares que se referirem a contratos de locação de imóveis urbanos, excepcionalmente não se aplicando aos processos de despejo iniciados antes de 20/03/2020 nos casos previstos pelo Art. 47, incisos I, II, III e IV da Lei de Locações:


Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9º; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

O PL também permitirá que por meio de notificação ao locador e com a possibilidade de comprovação da situação em momento diverso, sejam suspensos os aluguéis que possuam vencimentos entre 20/03/2020 e 20/10/2020 para aqueles que passam por dificuldades financeiras diante de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração.

Segundo o Projeto de Lei, a dívida poderá ser paga em parcelas mensais de 20% do valor do aluguel a partir do mês de novembro de 2020.

Sendo assim, uma pessoa que a todo dia 15 do mês paga de aluguel R$ 1.000,00, com a suspensão dos 8 (oito) será realizada uma dívida de R$8.000,00 (oito mil reais), ou seja, serão 40 parcelas mensais de R$200,00 a partir de 15/11/2020.

Salienta-se de que não veio a ser especificado claramente se estas normas de maneira geral viriam a abranger somente os aluguéis residenciais ou se também se refeririam às locações comerciais ou não residenciais.

No entanto, pode-se perceber por meio de leitura do Art. 10 do PL 1.179/2020 que afirma “locatários residenciais”, excluindo, portanto, os inquilinos de imóveis comerciais, como sala de galerias, shoppings centers ou depósitos:

Art. 10. Os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.

§ 1º Na hipótese de exercício da suspensão do pagamento de que trata o caput, os alugueres vencidos deverão ser pagos parceladamente, a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento, somando-se à prestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% dos alugueres vencidos.

§ 2º Os locatários deverão comunicar aos locadores o exercício da suspensão previsto no caput.

§ 3º A comunicação prevista no § 2º poderá ser realizada por qualquer ato que possa ser objeto de prova lícita.

O que este que aqui subscreve entende é que em caso de aprovação, que para evitar diversos conflitos judicias, em relação às locações comerciais, aquela deva vir, juntamente com uma exposição expressa se referindo à necessidade de interpretação legal com base no princípio “ubi eadem ratio ibi eadem dispositivo”, isto é, onde há a mesma razão, aplica-se o mesmo dispositivo, bem como, também seria necessária uma exposição mais clara em quais se referem as “autoridades sanitária locais”, tendo em vista que podem ocorrer atos conflitantes entre as autoridades executivas Estaduais e Municipais.

O que podemos fazer neste momento?

Até o presente momento, nada mudou quanto aos seus direitos e deveres referentes ao contrato de locação, porém, caso esteja em uma situação complicada financeiramente, mostra-se de grande importância que fique atento no andamento desse Projeto de Lei.

Basicamente o PL ainda pode sofrer diversas alterações em seu texto, bem como, também terá que ser aprovado pelo Senado Federal, Câmara dos Deputados e pela Presidência da República do Brasil.

Desta forma, ainda tem muitas etapas a serem superadas, porém, neste momento de pandemia, quarentena e estado de calamidade pública, vale a pena saber que seus direitos e obrigações podem mudar a qualquer momento.

Para isso, vem a ser importante que você acompanhe pelo link abaixo o andamento deste PL e opinar votando no próprio site se você é a favor ou contra a matéria abordada, pois isto demonstrará aos Senadores algo muitíssimo importante, sendo esta a aceitação popular:

https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/141306

Observando alguma dúvida ou problema referente aos seus direitos e obrigações, para que não seja prejudicado, mais do que nunca se mostra necessário que seja feita a busca por profissionais especializados.


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Acesse o site: https://www.guilhermebianchini.com.br/

2 Comentários

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O problema das leis no Brasil é que são feitas por políticos populistas que fazem caridade com o dinheiro dos outros. Tenho locação comercial com liminar de despejo antes do dia 20 me Março 2020 onde ele pediu 30 dias para desocupar e parou tudo. Se fosse um país sério, continuaria normalmente todas as liminares com pouca restrição ao residencial. Agora quem não pagava a 6 meses vai fazer a "festa' por mais um ano? O respeito a propriedade não existe no Brasil, está bem claro na lei bolivariana. continuar lendo

Realmente, muito complicada esta situação para os locadores. Em minha opinião esta suspensão é errada pelo simples fato de tratarmos que uma relação privada sob a égide do Código Civil. O Estado é que deveria prover condições aos necessitados e não os próprios necessitados a si mesmos. Por este motivo que acredito na necessidade de políticas sociais com foco no desenvolvimento profissional do indivíduo e leis a favor da manutenção da propriedade privada.
Poderíamos abordar um pouco mais sobre a função social da propriedade. Isso dá o que falar aqueles que investem em imóveis/fundos imobiliários ... continuar lendo